由于工業(yè)地產(chǎn)的賣方一般是正在經(jīng)營的企業(yè)，而一個(gè)經(jīng)營企業(yè)的民事經(jīng)濟(jì)糾紛要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于個(gè)人，因此很多朋友都在購置二手工業(yè)廠房或商業(yè)地產(chǎn)的交易中遇到交易標(biāo)的被查封、凍結(jié)的情況。發(fā)生這種情況時(shí)，首先要檢查檢查、凍結(jié)的原因是什么，有的可以排除和繼續(xù)交易，有的只能中止交易。接下來，我們將詳細(xì)分析如何處理不同的情況:

　　一、賣方地產(chǎn)因刑事原因遭查封、凍結(jié)：

　　一般情況下，如果賣方地產(chǎn)因刑事而查封、凍結(jié)的，這種涉刑事類他項(xiàng)權(quán)限制除非查封部門結(jié)案后自行解除，其他基本上沒有排除的可能性。遇到這種限制，筆者建議賣方盡力終止買賣合同并退回已付房款吧。

　　二、賣方地產(chǎn)因民事原因遭查封、凍結(jié)：

　?。ㄒ唬?僅被抵押權(quán)人申請查封：

　　1、 抵押權(quán)人的債權(quán)數(shù)額小于買賣雙方成交價(jià)時(shí)：這種情況下，可以去查封法院協(xié)商執(zhí)行和解，以期讓抵押權(quán)人解封并實(shí)現(xiàn)過戶，具體操作方法：一般是由買方轉(zhuǎn)入抵押權(quán)銀行的保證金賬戶，然后解封并帶押過戶，過戶后再解押；

　　2、 抵押權(quán)人的債權(quán)數(shù)額大于買賣雙方成交價(jià)時(shí)：這種情況下，如果對抵押債權(quán)超出成交價(jià)的數(shù)額，賣方有能力并愿意承擔(dān)的話，同樣可以去查封法院協(xié)商執(zhí)行和解并解封過戶，否則，雙方只能終止合同；

　?。ǘ?存在輪候查封（2家以上）并有抵押權(quán)登記：

　　這種情況下，就看所有查封債權(quán)數(shù)額加上抵押債權(quán)數(shù)額的總和，與成交額相比，是否有執(zhí)行和解的空間。當(dāng)遠(yuǎn)高于成交額且賣方無法承擔(dān)高出數(shù)額時(shí)，只能終止合同；

　?。ㄈ?賣方企業(yè)被宣告破產(chǎn)而無權(quán)交易：

　　出現(xiàn)這種情況下，會(huì)轉(zhuǎn)由破產(chǎn)管理人組織進(jìn)行破產(chǎn)重組或清算程序，雙方的交易無法繼續(xù)履行。如果買方已經(jīng)支付賣方首付款，也只能通過申報(bào)普通債權(quán)追償了（此時(shí)買方的受償率一般比較低，大概率會(huì)虧損）。

　　以上幾種查封、凍結(jié)情況對買方影響是很大的。因此，買方在交易付款前，買方除詳盡查勘待交易地產(chǎn)的現(xiàn)狀外，更應(yīng)充分調(diào)查賣方企業(yè)的經(jīng)營情況、抵押貸款情況、涉訴情況等，以防交易中出現(xiàn)損失。