過(guò)去兩年，CBRE世邦魏理仕香港顧問(wèn)和交易服務(wù)團(tuán)隊(duì)成功幫助眾多中國(guó)客戶(hù)把握辦公市場(chǎng)進(jìn)入下行周期的機(jī)遇，包括自2018年第四季以來(lái)促進(jìn)中環(huán)區(qū)和中國(guó)機(jī)構(gòu)在香港擴(kuò)建辦公室的最大宗租賃交易。

　　團(tuán)隊(duì)透過(guò)綜合多方面的數(shù)據(jù)，包括各區(qū)的租金和供應(yīng)情況、分析各區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的形象、未來(lái)發(fā)展動(dòng)向，以及將辦公室原址保留及擴(kuò)充或分拆到他區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的利與弊等，幫助客戶(hù)前瞻性地規(guī)劃其在港辦公室的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略性擴(kuò)張計(jì)劃。不少中資客戶(hù)選擇在香港金融核心樞紐擴(kuò)充業(yè)務(wù)，充分表現(xiàn)出企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，印證了中環(huán)在香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要地位，亦標(biāo)志著企業(yè)銳意在香港長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展的信心。

　　CBRE香港顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部董事戴若慧早前接受香港TVB明珠臺(tái)訪(fǎng)問(wèn)，分享對(duì)香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最新趨勢(shì)和看法。

　　以下是訪(fǎng)問(wèn)節(jié)錄：

　　1、關(guān)注下寫(xiě)字樓的整體表現(xiàn)。根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，去年第四季，本港寫(xiě)字樓凈吸納量仍為負(fù)16.2萬(wàn)平方尺，是連續(xù)第9個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，也是延續(xù)最長(zhǎng)的下行周期。除了疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，還有哪些因素拖累市場(chǎng)表現(xiàn)？

　　戴若慧表示：其實(shí)我們?cè)?019年下半年開(kāi)始就已經(jīng)看到寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金有下降的趨勢(shì)了。當(dāng)然主要影響市場(chǎng)的還是因?yàn)橐咔?，由于疫情的關(guān)系，政府加強(qiáng)了出入境的限制，然后也影響了兩岸的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而影響到很多公司的盈利，再加上很多公司在疫情之下也非常鼓勵(lì)他們的員工在家里工作，所以整體來(lái)看，公司在寫(xiě)字樓方面并沒(méi)有很旺盛的需求。

　　2、回顧2021年全年，寫(xiě)字樓租賃成交較2020年有明顯改善，按年升83%至410萬(wàn)平方尺，不過(guò)只是恢復(fù)至2019年，疫情爆發(fā)前七成多水平。去年整體空置率仍上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。各區(qū)表現(xiàn)如何？原因是什么？

　　戴若慧表示：普遍來(lái)說(shuō)，各區(qū)的空置率都有稍稍上升的現(xiàn)象，就整體表現(xiàn)來(lái)看，我覺(jué)得中環(huán)區(qū)和九龍東區(qū)的表現(xiàn)較好，很明顯看到了改善。

　　在中環(huán)區(qū)我們看到有很多金融企業(yè)驅(qū)動(dòng)這些需求，因此也看到不少成交。此外，在九龍東也看到有保險(xiǎn)公司做了一些市場(chǎng)整合，所以九龍東的租賃比較旺盛——這兩個(gè)區(qū)域表現(xiàn)良好。但是在港島東空置率有明顯的上升，那是因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)離開(kāi)搬去了九龍東區(qū)，所以空置率上升也在情理之中。

　　3、哪些行業(yè)受影響最大？傳統(tǒng)的銀行、保險(xiǎn)公司等行業(yè)，承租表現(xiàn)如何？

　　戴若慧表示：基本上各行各業(yè)在疫情下也都受到了影響，說(shuō)到影響較大的一些行業(yè)，首先是銀行業(yè)，銀行業(yè)對(duì)疫情的反應(yīng)比較快，因?yàn)橄愀坫y行都是非常鼓勵(lì)員工分批或者是全部在家辦公，所以寫(xiě)字樓的需求并不太多，大多是縮減自己寫(xiě)字樓的面積。

　　另外一方面就是保險(xiǎn)公司，其實(shí)這幾年我看到一個(gè)很明顯的趨勢(shì)，就是大家都在尋找一些節(jié)省成本的方案。去年九龍東出現(xiàn)了大面積的樓盤(pán)，而且租金達(dá)到了非常低的位置，因此也吸引了許多保險(xiǎn)公司都紛紛做了一些市場(chǎng)整合，把辦公室搬到九龍東區(qū)，然而整體來(lái)說(shuō)許多公司并沒(méi)有增加寫(xiě)字樓的面積。

　　4、對(duì)于本港正爆發(fā)新一輪疫情，政府早前宣布收緊防疫措施之外，也鼓勵(lì)企業(yè)安排員工在家辦公，你覺(jué)得這波疫情對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)影響有多大？

　　戴若慧表示：這取決于最近這一波的疫情控制做得怎么樣。疫情發(fā)展如果說(shuō)在短期之內(nèi)得到控制，那我相信對(duì)于今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有太大的影響。但是如果這個(gè)疫情持續(xù)很久，那我覺(jué)得這個(gè)影響可以是非常深遠(yuǎn)的，當(dāng)然在這方面非常難說(shuō)。

　　5、不過(guò)也有不少買(mǎi)家趁低吸納，中聯(lián)辦以近3,000萬(wàn)元買(mǎi)入上環(huán)高層寫(xiě)字樓，尺價(jià)接近四年低位。寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)淡靜，是否能刺激買(mǎi)賣(mài)成交？

　　戴若慧表示：市場(chǎng)上一直都有自用的買(mǎi)家出現(xiàn)，尤其是現(xiàn)在寫(xiě)字樓的價(jià)格已經(jīng)下跌較多，和最高峰的時(shí)候比，現(xiàn)在寫(xiě)字樓的價(jià)格已經(jīng)下跌超過(guò)35%。所以有一些買(mǎi)家，例如說(shuō)中聯(lián)辦，他們覺(jué)得這個(gè)物業(yè)價(jià)格具有很強(qiáng)的吸引力，買(mǎi)回來(lái)自己用，這也是非常合理的。但另外一方面，投資者買(mǎi)寫(xiě)字樓來(lái)投資的活動(dòng)還是偏少的。

　　6、除此之外，去年11月，中環(huán)也有商業(yè)地，以創(chuàng)歷史高價(jià)批出，將提供約66萬(wàn)平方尺辦公樓面，是否反映市場(chǎng)普遍對(duì)本港甲級(jí)寫(xiě)字樓仍持樂(lè)觀(guān)態(tài)度？

　　戴若慧表示：這幅商業(yè)用地的確是以一個(gè)較高的價(jià)錢(qián)賣(mài)出，大約是520億港幣。這塊地未來(lái)會(huì)為中環(huán)帶來(lái)60多萬(wàn)尺寫(xiě)字樓面積，還有大約8萬(wàn)多尺的零售面積，所以這個(gè)成交其實(shí)帶來(lái)了一個(gè)很好的信息，就是大家對(duì)未來(lái)的樓市還是很有信心的。另外還有一點(diǎn)就是體現(xiàn)了中環(huán)的地位是很難被取代的，而且發(fā)展商投地的時(shí)候一般都是看比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，看到未來(lái)幾十年的市場(chǎng)情況。所以我覺(jué)得這對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)比較正面的信號(hào)。

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕