中國(guó)社會(huì)科學(xué)院報(bào)道：房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)在2020年12月1日過去了。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融戰(zhàn)略研究所大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布了"中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告"(2020)--"城市住房?jī)r(jià)格預(yù)警與住宅企業(yè)品牌價(jià)值計(jì)量"。本報(bào)告也是中國(guó)國(guó)家自然科學(xué)基金"基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和重復(fù)交易法的城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制研究"項(xiàng)目和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院重點(diǎn)項(xiàng)目"房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果"的階段性成果。該報(bào)告發(fā)布了城市政策背景下城市房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)警(2020年)。

　　根據(jù)報(bào)告，在基于城市政策的政策背景下，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化將成為常態(tài)。新冠肺炎疫情的出現(xiàn)加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的到來。市場(chǎng)分化有利于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在大分化時(shí)代，很難通過簡(jiǎn)單的宏觀分析工具有效判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。房?jī)r(jià)的局部漲跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

　　報(bào)告指出，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌的監(jiān)測(cè)和預(yù)警將成為市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的一個(gè)重要方面。

　　房?jī)r(jià)年度下降監(jiān)測(cè)顯示，受理性回歸因素和住房市場(chǎng)疫情的影響，2020年部分城市房?jī)r(jià)有一定程度的下降。根據(jù)"緯房指數(shù)"，2019年10月至2020年10月，9個(gè)城市的年降幅超過5%，最高年降幅為9%。其中二線城市1座，三四線城市8座。按地區(qū)劃分，北部灣2座城市，北京周邊2座城市，大灣1座城市，山東半島2座城市，西南1座城市。

　　由于一定范圍的波動(dòng)是市場(chǎng)的常態(tài)，城市房?jī)r(jià)下跌的大部分仍在穩(wěn)步下降的范圍內(nèi)。

　　從歷史最高點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的監(jiān)測(cè)表明，如果擴(kuò)大時(shí)間維度，可以發(fā)現(xiàn)，與歷史高點(diǎn)相比，一些城市已經(jīng)經(jīng)歷了更深層次的房?jī)r(jià)調(diào)整。

　　根據(jù)對(duì)緯房指數(shù)的監(jiān)測(cè)，從每個(gè)城市的歷史高點(diǎn)到2020年10月，20個(gè)城市和最高點(diǎn)之間的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度在10%以上，其中9個(gè)城市在15%以上，最高城市減少了46.9%。調(diào)整范圍在9個(gè)城市中占15%以上，其中一線城市1個(gè)，二線城市4個(gè)，三四線城市4個(gè)。北京、天津、河北4個(gè)城市，北部灣1個(gè)，大灣1個(gè)，山東半島2個(gè)，滇西1個(gè)。其中北京、天津、河北6個(gè)城市、北部灣3個(gè)城市、山東半島3個(gè)城市、大灣地區(qū)2個(gè)城市、成都和重慶2個(gè)城市、滇中2個(gè)城市、滇西1個(gè)城市和貴州中部1個(gè)城市的調(diào)整幅度在10%以上。

　　其中，北京周邊一個(gè)城市的房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)下降了近一半，而北京、天津和河北的一個(gè)城市以及山東半島的一個(gè)城市的房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)下降了20%以上。鑒于這些城市在房?jī)r(jià)下跌前出現(xiàn)了快速上漲，房?jī)r(jià)下跌幅度在合理回報(bào)的范圍內(nèi)。

　　從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)間來看，這些城市有兩種情況：是以北京、天津、河北為代表的2017年上半年前后，主要是由2017年上半年一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控造成的，調(diào)整了3.5年左右;

　　另一個(gè)是2018年下半年左右，主要集中在三四線城市，主要是貨幣化棚改衰退造成的，調(diào)整了兩年半左右。

　　從下降的角度來看，這些城市在疫情爆發(fā)前，房?jī)r(jià)已經(jīng)階段性見頂。房?jī)r(jià)的下跌并不完全是由于流行病的影響。

　　據(jù)介紹，雖然平穩(wěn)運(yùn)行是房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)，但一定范圍的波動(dòng)也是市場(chǎng)的正常運(yùn)行。房?jī)r(jià)下降的原因比較復(fù)雜，這可能是宏觀環(huán)境因素和城市供大于求的結(jié)果。

　　為了更準(zhǔn)確地識(shí)別房?jī)r(jià)的異常漲跌，進(jìn)而給出科學(xué)的預(yù)警信號(hào)，報(bào)告根據(jù)房?jī)r(jià)的空間傳導(dǎo)機(jī)制，對(duì)一、二線城市房?jī)r(jià)的下跌情況進(jìn)行了識(shí)別，區(qū)域房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制與人工智能模型算法。

　　根據(jù)房?jī)r(jià)非正常下降程度計(jì)算結(jié)果，四個(gè)二線城市可能出現(xiàn)一定程度的非正常下降，其房?jī)r(jià)偏離短期正常房?jī)r(jià)的比例分別為-4.91%、-3.94%、-3.30%、-2.76%，居各城市前列。環(huán)渤海地區(qū)有三個(gè)城市和一個(gè)中心城市。

　　根據(jù)年度房?jī)r(jià)漲幅監(jiān)測(cè)，到2020年，盡管受疫情影響，部分城市房?jī)r(jià)仍將下降，部分城市房?jī)r(jià)將快速上漲。根據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，2019年10月至2020年10月，樣本城市年增長(zhǎng)率排名第一的城市有9個(gè)，年增長(zhǎng)率超過10%。其中一線城市1個(gè)，二線城市3個(gè)，三四線城市5個(gè)。從區(qū)域來看，包括大灣區(qū)2個(gè)城市，京津冀1個(gè)城市，長(zhǎng)三角3個(gè)城市，西北地區(qū)1個(gè)城市，蘇北3個(gè)城市。

　　其中一些城市自2016年以來經(jīng)歷了一波上漲，現(xiàn)在又出現(xiàn)了第二波上漲。一些城市仍處于2016年以來首次上漲的余波或彌補(bǔ)之中。

　　對(duì)房?jī)r(jià)歷史高點(diǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重。雖然部分城市房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)回落，但緯度住房指數(shù)顯示，在樣本城市中，2018年1月以來，還有30個(gè)城市的房?jī)r(jià)可能已經(jīng)超過高點(diǎn)。其中，一線城市1個(gè)，二線城市5個(gè)，三四線城市24個(gè)。

　　同樣，上述城市中，部分城市出現(xiàn)了2016年以來的第二波上漲，部分城市仍屬于第一波的余波或補(bǔ)充上漲。

　　從城市基本面來看，城市房?jī)r(jià)上漲的原因也很復(fù)雜，包括城市經(jīng)濟(jì)基本面因素的影響。此外，還有一個(gè)相對(duì)快速的上升，很難直接確定。例如，相關(guān)類似城市的房?jī)r(jià)在快速下降，但城市的價(jià)格卻在小幅上漲。

　　為了更準(zhǔn)確地識(shí)別房?jī)r(jià)的異常漲跌，進(jìn)而給出科學(xué)的預(yù)警信號(hào)，本報(bào)告基于房?jī)r(jià)空間傳導(dǎo)機(jī)制、區(qū)域房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制和人工智能模型算法，明確一二線城市房?jī)r(jià)上漲情況。

　　從房?jī)r(jià)非正常上漲程度測(cè)算，4個(gè)城市房?jī)r(jià)偏離短期正常房?jī)r(jià)的比例均在7%以上，最高偏離率在20%以上，處于所有城市前列，可能出現(xiàn)非正常上漲。其中，一線城市有1個(gè)，二線城市有3個(gè)。從地區(qū)主義角度看，大灣區(qū)有2個(gè)城市，長(zhǎng)三角地區(qū)有1個(gè)城市，西南地區(qū)有1個(gè)城市。

　　11個(gè)房?jī)r(jià)偏離短期正常房?jī)r(jià)3%以上的一二線城市，可能出現(xiàn)不同程度的非正常上漲(包括相對(duì)非正常上漲)。其中，長(zhǎng)江三角洲5市，大灣區(qū)2市，西南2市，西北1市，海峽西岸1市。要更加關(guān)注這些城市房?jī)r(jià)上漲的情況，必要時(shí)提前采取合理措施。