房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化。房?jī)r(jià)仍在上漲，但漲幅已大面積回落

　　6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份，四個(gè)一線城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅與上月持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)

　　乍一看，全國(guó)樓市依然火爆，但企穩(wěn)跡象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。環(huán)比漲幅是一個(gè)觀察指標(biāo)

　　從新建住房來(lái)看，70個(gè)大中城市的環(huán)比漲幅指數(shù)和環(huán)比漲幅城市數(shù)均與上月持平，同比漲幅城市數(shù)首次下降。意味著新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足

　　從二手房來(lái)看，70個(gè)大中城市環(huán)比漲幅指數(shù)全部回落，一、二、三線城市環(huán)比4月份分別回落0.2、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。今年環(huán)比下降的城市達(dá)到17個(gè)，創(chuàng)歷史新高，吸引人們關(guān)注的是深圳脫穎而出。較上月持平，下降0.1%

　　新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但二手房?jī)r(jià)格有所收窄。信號(hào)很明顯：房?jī)r(jià)上漲可能很快見(jiàn)頂

　　樓市即將觸頂，這是調(diào)控政策對(duì)價(jià)格信號(hào)的回應(yīng)。去年下半年以來(lái)，“漲”字在樓市揮之不去，樓市迎來(lái)連續(xù)調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，各級(jí)調(diào)控部門(mén)出臺(tái)調(diào)控政策的頻率達(dá)到234次，呈現(xiàn)井噴趨勢(shì)。無(wú)論是政策出臺(tái)的頻率，還是手段的多樣性，涉及眾多調(diào)控部門(mén)，都是前所未有的

　　從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，行政限制和市場(chǎng)監(jiān)管，比如地價(jià)、房?jī)r(jià)、限購(gòu)、限售等，仍然是調(diào)控的重點(diǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)金融監(jiān)管繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談、整頓中介、監(jiān)督操作貸款、調(diào)整供地政策等，調(diào)控力度不減，而調(diào)控手段越來(lái)越成熟、越來(lái)越精準(zhǔn)

　　值得一提的是，調(diào)控效果顯著的原因之一就是二手房監(jiān)管成為今年的亮點(diǎn)

　　以深圳為例。本輪房?jī)r(jià)上漲的龍頭城市，1月份二手房成交量環(huán)比上漲1.7%，一度居全國(guó)首位。這是自2019年7月以來(lái)首次出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)下跌

　　最大的誘因是今年2月8日，深圳率先在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)二手房限價(jià)，公布了3595套住宅小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。二手房的指導(dǎo)價(jià)或許不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的真正下跌，但在短期內(nèi)，至少可以抑制住繼續(xù)上漲的沖動(dòng)，降低市場(chǎng)的心理預(yù)期。當(dāng)然，更具破壞性的是，在成交過(guò)程中只能按照指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，這就在房?jī)r(jià)不降的情況下變相提高了首付門(mén)檻

　　樓市上漲預(yù)期發(fā)生變化，首付越來(lái)越高。這兩個(gè)因素是疊加在一起的。此后，深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅迅速回落，直至5月份?？梢灶A(yù)見(jiàn)：下一步，深圳二手房?jī)r(jià)格將環(huán)比下降

　　這是象征性的。這意味著，自去年7月15日新政出臺(tái)以來(lái)，深圳持續(xù)的調(diào)控終于起到了效果。從新房限價(jià)、搖號(hào)到二手房指導(dǎo)價(jià)、增值稅免征期由“兩年到五年”，再到金融機(jī)構(gòu)限額控制、加息和打擊商業(yè)貸款，再到打擊假離婚、收緊結(jié)算。以前用過(guò)和沒(méi)用過(guò)的工具都用過(guò)了。如今，監(jiān)管的曙光正在顯現(xiàn)